Nguyễn Tuyết
Chính phủ vừa ban hành Nghị định 147/2026/NĐ-CP nhằm hướng dẫn thực hiện cơ chế, chính sách đặc thù tháo gỡ khó khăn đối với các dự án tồn đọng kéo dài theo Nghị quyết 29/2026/QH16 của Quốc hội. Quy định mới được đánh giá sẽ góp phần giải quyết nhiều vướng mắc liên quan đến sổ đỏ cấp sai, đồng thời bảo đảm quyền lợi hợp pháp của người dân mua nhà, đất ngay tình.
Không thu hồi sổ đỏ đã chuyển nhượng hợp pháp
Theo TS, luật sư Dương Văn Thực, Nghị định 147 quy định cơ chế xử lý đối với các trường hợp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được cấp không đúng quy định trước ngày 1/8/2024.
Điểm đáng chú ý là pháp luật hiện hành đang thiết lập hai lớp bảo vệ cho người mua nhà, đất hợp pháp nhưng không biết tài sản từng có sai phạm trước đó.
Cụ thể, khoản 4 Điều 152 của Luật Đất đai 2024 quy định cơ quan Nhà nước không thu hồi giấy chứng nhận đã cấp cho người nhận chuyển quyền hợp pháp, dù giấy chứng nhận gốc có sai phạm.
Trong khi đó, khoản 2 Điều 133 của Bộ luật Dân sự 2015 cũng bảo vệ người thứ ba ngay tình nếu tài sản đã được đăng ký tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và việc chuyển nhượng được thực hiện hợp pháp.
Để được pháp luật bảo vệ, người mua phải đáp ứng các điều kiện như: quyền sử dụng đất đã được đăng ký, giao dịch dựa trên thông tin đăng ký hợp pháp và người mua không biết, cũng không thể biết về sai phạm trước đó.
Khi đáp ứng đủ điều kiện, chủ sở hữu cũ sẽ không có quyền đòi lại tài sản từ người mua ngay tình mà chỉ có thể yêu cầu bồi thường từ người gây ra sai phạm.
Tuy nhiên, người mua vẫn có thể phải thực hiện bổ sung các nghĩa vụ tài chính còn thiếu như tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất chưa nộp đủ.
Người mua cuối cùng vẫn được giữ sổ đỏ
Theo luật sư Dương Văn Thực, nếu sổ đỏ được cấp sai nhưng đã được chuyển nhượng hợp pháp qua nhiều người thì Nhà nước không được thu hồi sổ của người mua cuối cùng.
Điều này đồng nghĩa với việc các giao dịch dân sự hợp pháp vẫn được bảo đảm, tránh gây xáo trộn quyền lợi cho người dân đã mua bán và sinh sống ổn định.
Ví dụ, một dự án khu dân cư được giao đất có thời hạn 50 năm nhưng cơ quan chức năng lại ghi nhầm là “sử dụng lâu dài” trên sổ đỏ. Sau nhiều lần chuyển nhượng, cơ quan thanh tra phát hiện sai phạm.
Theo quy định hiện hành, người mua cuối cùng vẫn được bảo vệ và không bị thu hồi sổ đỏ. Thay vào đó, cơ quan chức năng sẽ điều chỉnh lại thời hạn sử dụng đất đúng theo quy định pháp luật.
Trong trường hợp phát sinh chênh lệch nghĩa vụ tài chính, người sử dụng đất có thể phải nộp bổ sung phần còn thiếu, còn chủ đầu tư và các cá nhân liên quan sẽ bị xử lý theo quy định.
Gỡ nút thắt cho các dự án tồn đọng kéo dài
Nghị định mới được kỳ vọng sẽ tháo gỡ nhiều điểm nghẽn pháp lý tồn tại suốt nhiều năm qua tại các dự án bất động sản.
Trước đây, nhiều dự án dù đã có cư dân sinh sống ổn định nhưng vẫn bị “treo” do sai phạm trong quá trình cấp giấy chứng nhận hoặc xác định nghĩa vụ tài chính.
Với cơ chế mới, thay vì hủy toàn bộ sổ đỏ đã cấp, cơ quan chức năng có thể điều chỉnh trực tiếp thông tin sai trên giấy chứng nhận hiện có. Thời gian xử lý cũng được rút ngắn xuống còn khoảng 5 ngày làm việc và không thu phí.
Ngoài ra, các nghĩa vụ tài chính chưa hoàn tất sẽ được xác định lại và truy thu thay vì tuyên vô hiệu toàn bộ dự án như trước đây.
Riêng với các dự án đang trong quá trình thanh tra hoặc điều tra, việc áp dụng cơ chế tháo gỡ chỉ được thực hiện sau khi có bản án hoặc quyết định đình chỉ vụ án để tránh chồng chéo trong quá trình xử lý.
Người mua nhà cần lưu ý gì để tránh rủi ro?
Các chuyên gia pháp lý khuyến cáo người dân cần đặc biệt cẩn trọng khi mua nhà, đất tại các dự án từng có sai phạm pháp lý.
Người mua nên kiểm tra lịch sử pháp lý của dự án, bao gồm việc tra cứu xem dự án có nằm trong kết luận thanh tra, điều tra hoặc đang tranh chấp tại tòa án hay không.
Bên cạnh đó, cần xác minh kỹ tình trạng pháp lý của sổ đỏ bằng cách kiểm tra tại Văn phòng đăng ký đất đai để biết tài sản có đang bị thế chấp, phong tỏa hoặc thuộc diện bị thu hồi hay không.
Việc công chứng hợp đồng và đăng ký biến động đầy đủ cũng là điều kiện quan trọng để được pháp luật công nhận là người mua ngay tình.
Ngoài ra, người mua nên lưu giữ toàn bộ hồ sơ giao dịch như hợp đồng chuyển nhượng, chứng từ thanh toán, giấy tờ công chứng để bảo vệ quyền lợi nếu xảy ra tranh chấp.
Trong nhiều trường hợp, người mua có thể phải nộp bổ sung nghĩa vụ tài chính còn thiếu của dự án. Vì vậy, các bên cần quy định rõ trách nhiệm thanh toán các khoản phát sinh trong hợp đồng chuyển nhượng nhằm hạn chế rủi ro về sau.
Theo BÁO XÂY DỰNG
